Tutte le cifre dello stadio della Roma: costi oltre 1,3 miliardi, ricavi a 150 milioni nel 2031 e un nuovo bond | OneFootball

Non soltanto l’aspetto infrastrutturale. Il nuovo stadio della Roma a Pietralata prende forma anche nei numeri. Nella Relazione Generale del Progetto di Fattibilità Tecnico Economica (PFTE) consultata da Calcio e Finanza, la società giallorossa ha dettagliato le principali grandezze economiche e finanziarie dell’operazione: costi, struttura finanziaria dell’operazione, ricavi attesi e sostenibilità nel lungo periodo.

Il Piano Economico Finanziario è stato elaborato su un orizzonte di concessione di 90 anni, dal 2027 al 2116. I lavori sono previsti per quattro anni, da gennaio 2027 a dicembre 2030, mentre l’avvio dell’operatività dello stadio è indicato dal 2031. L’impianto dovrà diventare un generatore di ricavi non soltanto nei giorni di partita, ma anche nei giorni extra-matchday, secondo un modello già utilizzato nei principali stadi internazionali.

I costi del nuovo stadio: oltre 1,3 miliardi di euro

L’investimento complessivo per la realizzazione dell’infrastruttura è stimato in 1,048 miliardi di euro al netto dell’IVA. Di questi, 33 milioni sono relativi alle attività di progettazione svolte tra il 2021 e il 2026, tra rilievi, accertamenti, indagini preliminari e sviluppo del PFTE.

La quota principale, pari a 1,015 miliardi di euro — circa il 97% del totale — è invece prevista tra il 2027 e il 2030 per la realizzazione effettiva dello stadio e delle aree connesse. All’interno di questa cifra rientrano gli hard cost, cioè i costi direttamente collegati alle opere, compresi interventi edilizi, bonifiche e urbanizzazioni, i soft cost, quindi spese tecniche, imprevisti e accantonamenti, il contributo sul costo di costruzione e i diritti di superficie.

Considerando anche l’IVA, i costi di strutturazione, gli oneri finanziari, il performance bond e la cassa minima, il fabbisogno finanziario totale sale a 1,377 miliardi di euro. Una cifra che fotografa la dimensione complessiva dell’operazione, interamente coperta — secondo quanto emerge dal PEF — attraverso fonti di finanziamento private.

Nel documento viene inoltre precisato che non è previsto il pagamento di un canone di concessione, indicato pari a zero. La Roma motiva questa impostazione con l’evoluzione del progetto rispetto alla delibera del 2023: gli investimenti complessivi sono saliti a circa 1,048 miliardi, sostanzialmente il doppio rispetto alla precedente valutazione da circa 528 milioni, mentre i costi annui di gestione sono stimati intorno ai 30 milioni, circa il triplo rispetto ai 10 milioni considerati in precedenza.

La struttura finanziaria dell’operazione e il nuovo bond dal 2031

La copertura finanziaria del progetto si articola su tre principali fonti. La prima è un finanziamento bancario, il Construction Loan, da 600 milioni di euro, erogato nel periodo di costruzione 2027-2030. Questa linea avrà una durata di quattro anni, con prima erogazione prevista il 1° gennaio 2027 e scadenza al 31 dicembre 2030, a un tasso annuo del 6,42%.

Alla fine della fase di costruzione, il Construction Loan sarà rifinanziato attraverso l’emissione di un Project Bond di pari importo, quindi da 600 milioni di euro. Il bond è previsto con prima erogazione il 1° gennaio 2031, scadenza al 31 dicembre 2050 e durata complessiva di 20 anni. Il tasso indicato nel piano è pari al 5,25% annuo, con placement fee dell’1% sull’ammontare erogato e commissioni di agenzia da 70mila euro annui.

Accanto a queste due componenti, il piano prevede una linea di finanziamento IVA, la VAT Facility, da 205,3 milioni di euro. Si tratta di una linea revolving destinata a coprire il deficit IVA durante la costruzione, con rimborso dopo quattro semestri, allineato al rimborso del credito IVA da parte dello Stato. La scadenza è prevista al 31 dicembre 2032, con tasso annuo del 3,71%.

La terza grande fonte di copertura è rappresentata dall’equity, pari a 572,1 milioni di euro. Questa quota servirà a coprire il fabbisogno residuo dopo Construction Loan e VAT Facility, oltre agli investimenti già effettuati tra il 2021 e il 2025.

Sul lato degli impieghi, il documento indica:

I ricavi: 154 milioni nel 2031, oltre 200 milioni di euro nel 2046

Il PEF prevede che il nuovo stadio generi ricavi netti per circa 154 milioni di euro nel primo anno di attività, cioè nel 2031. Da lì, le diverse voci di ricavo sono proiettate con una crescita annua legata all’inflazione nazionale stimata, pari all’1,9% annuo. Nel 2032 i ricavi sono attesi a 156,5 milioni, nel 2033 a 159,5 milioni, nel 2034 a 162,5 milioni e nel 2035 a 165,6 milioni. Nel 2036, decimo anno del piano ma sesto anno di operatività dello stadio, il totale sale a 168,8 milioni di euro. La soglia dei 200 milioni viene superata nel 2046, quando il piano stima ricavi complessivi per 203,7 milioni. Da lì la crescita prosegue lungo tutto l’arco della concessione: 245,9 milioni nel 2056, 296,9 milioni nel 2066, 358,3 milioni nel 2076, 432,6 milioni nel 2086, 522,1 milioni nel 2096, 630,3 milioni nel 2106 e 760,8 milioni nel 2116, ultimo anno dell’orizzonte considerato. Nel primo anno di attività, il 2031, le principali voci di ricavo previste dal piano sono:

La voce più rilevante è dunque il Premium Seating, stimato a 71,6 milioni nel 2031 e destinato a crescere fino a 78,7 milioni nel 2036. Il ticketing parte invece da 47,8 milioni nel 2031 e arriva a 52,5 milioni nel 2036. Naming rights e sponsorizzazioni valgono ciascuna 7,8 milioni nel primo anno e 8,6 milioni nel 2036.

Costi operativi ed EBITDA

Il piano indica costi operativi per circa 30,7 milioni di euro nel 2031. Le principali voci sono personale diretto e in outsourcing, costi generali e amministrativi, altri costi, IMU, TARI e performance bond. Anche in questo caso la crescita prevista è legata all’inflazione dell’1,9% annuo. Nel 2036 i costi operativi salgono a 33,7 milioni. Di conseguenza, l’EBITDA del progetto è stimato a 122,9 milioni nel 2031 e a 135,1 milioni nel 2036, con un margine EBITDA indicato stabilmente all’80% nei primi anni di attività.

Il risultato netto previsto è pari a 60,2 milioni nel 2031, 52,8 milioni nel 2032, 56,9 milioni nel 2033, 59,2 milioni nel 2034, 61,7 milioni nel 2035 e 64,3 milioni nel 2036. Sul dato incidono in particolare gli oneri finanziari legati al Project Bond, che pesano per 24 milioni nel 2031 e per 31,7 milioni nel 2032, per poi ridursi progressivamente.

Uno stadio da vivere sette giorni su sette

La logica alla base del piano è trasformare il nuovo stadio in una piattaforma commerciale permanente. Non solo partite, quindi, ma anche eventi, hospitality, museo, tour, ristorazione, parcheggi, spazi premium e altre attività nei giorni senza gare. È su questa combinazione che la Roma costruisce la sostenibilità economica del progetto: un impianto in grado di aumentare i ricavi da matchday, ma anche di generare flussi ulteriori durante la settimana e lungo tutto l’arco della concessione.

Il dato di lungo periodo, fino al 2116, va letto naturalmente come una proiezione finanziaria su base inflattiva più che come una previsione industriale puntuale. Ma serve a mostrare l’impostazione del piano: un investimento iniziale molto elevato, una struttura finanziaria basata su capitale privato e debito, il rifinanziamento tramite bond dal 2031 e una crescita dei ricavi costruita su più fonti, con il nuovo stadio al centro del futuro modello economico della Roma.

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