Milhões à espera do São Paulo: Entenda o ativo adormecido que pode retornar à pauta do clube | OneFootball

O São Paulo tem potencial de milhões a ser trabalhado e precisa do foco e atenção interna após a mudança de gestão para ter foco em milhões à espera do clube

Siga o canal SÃO PAULO FC – NOTÍCIAS no WhatsApp: https://l1nk.dev/whatsappgrupospfc

Siga o canal SÃO PAULO FC – NOTÍCIAS no WhatsApp: https://l1nk.dev/whatsappgrupospfc

CONCEITO E ENTENDIMENTO PRÁTICO

Antes de tudo, abra sua mente que talvez seja tudo novo e diferente do que já escutou antes. O Blog do São Paulo abordou este tema com exclusividade em Novembro de 2025 e acompanhava o desenrolar interno mas o caos no fim do ano e a mudança de gestão fizeram o assunto se perder. Acompanhávamos o caso com o antigo CEO, Marcio Carlomagno que era um dos idealizadores do assunto internamente. Sua saída, cessou qualquer avanço conhecido.

Deste modo, pedimos ao gentil e atencioso Flávio Marques que tentasse nos ajudar com a apuração interna do caso e até mesmo que possa reacencer a chama se ela estiver mesmo apagada. São potencialmente milhões e milhões. O video de Novembro está no fim da matéria. Mas, vamos tentar te ajudar a entender desde já tudo.

O QUE É? COMO ASSIM? O QUE É ISSO?

Vamos lá: O que é? O potencial construtivo é um termo de todas as cidades brasileiras que possuem Plano Diretor. O que ele diz? Diz o quanto você pode construir em seu próprio terreno respeitando a zona da cidade em que ele está localizado. Toda cidade tem um plano diretor com as características de cada região. E cada uma dessas áreas tem regras próprias para construção.

Agora vamos ao São Paulo e correlacionar isso ao Morumbi e ao clube: O terreno onde está localizado o Morumbi, por exemplo, é enorme e tem um grande potencial construtivo, mas um estádio não demanda a utilização de todo esse potencial. Com isso, há um cálculo projetado e uma negociação a ser aberta com a Prefeitura da cidade de São Paulo que visa a autorização para que essa capacidade de construir a mais seja transferida para o clube para outro local.

A ideia é que o clube receba um terreno fora de sua zona normal e que se possa comercializar esse terreno em um caso. No outro caso, permite que o São Paulo venda à construtoras e empreendedores a possibilidade de construir prédios mais altos que o permitido pela Lei vendendo esse metro quadrado, economizando e valorizando o edifício que custa menos e pode ser mais amplo e alto que poderia normalmente se fosse seguir o plano original construtivo.

O QUE DIZ A LEI E SUAS REGRAS?

O que diz a Lei? A Transferência do Direito de Construir (TDC) é o instrumento urbanístico que confere ao proprietário de um lote a possibilidade de utilizar seu potencial construtivo em outro lote, vendê-lo a outro proprietário ou doá-lo ao poder público.

Como explicado acima, a fórmula é: Quando o proprietário quer construir a mais do que a área permitida para aquele terreno é possível ainda requisitar um espaço maior até o limite máximo definido na lei. Ou seja, se seu terreno permite a construção de Xm² e você deseja construir 2Xm², você pode adquirir essa capacidade de construir a mais.

CASE DO MORUMBI x REFORMA DO ESTÁDIO E INVESTIMENTO

No caso do Morumbi é o contrário. O terreno permite, a grosso modo, a construção de 2Xm², mas o São Paulo só utilizou Xm². Aí que entra a fonte de recursos para o clube reformar seu estádio se vender o potencial construtivo sobrando e utilizar a grana “grátis” sem gastar nada a mais para ter um estádio moderno, poder buscar um estacionamento que monetize mais o clube, qualquer estudo que seja mais benéfico, preparar melhor a área para shows, qualquer coisa. Basta trabalhar com competência, lisura, honestidade que ajudarão o São Paulo.

Com o potencial construtivo em mãos, o São Paulo pode ir ao mercado vender esta “capacidade de construção” que ele receberá da prefeitura. Sem a aprovação da cidade, o clube ainda não pode negociar, mas poderia sondar o mercado. O cenário era de otimismo em relação à venda e à viabilidade de arrecadação de receitas para financiar a reforma do estádio.

COMO CALCULA ISSO? E COMO FUNCIONA NA PRÁTICA?

O cálculo do potencial construtivo começa com a aplicação do Índice de Aproveitamento (IA), que, como já mencionamos, é definido pela legislação urbana da cidade. O IA indica quantos metros quadrados podem ser construídos por metro quadrado de terreno.

A fórmula básica é:

Potencial construtivo = Área do terreno × Índice de Aproveitamento (IA)

Por exemplo:

Se o terreno tem 500 m²E o índice de aproveitamento da região é 2.0Então o potencial construtivo é 500 × 2.0 = 1.000 m² de área construídaÉ importante destacar que, em muitos casos, existe o chamado potencial construtivo básico, que é o volume de construção permitido sem custo adicional. Acima disso, em determinadas cidades, o construtor pode adquirir potencial adicional, pagando uma contrapartida ao município — o que leva ao conceito de outorga onerosa.

Outros fatores que interferem no potencial construtivo incluem:

Altura máxima permitidaTaxa de ocupação (percentual do terreno que pode ser coberto pela edificação)Recuos obrigatórios (espaços livres nas bordas do terreno)Uso permitido (residencial, comercial, misto etc.)Por isso, para calcular o potencial com precisão, é essencial consultar a legislação local ou contar com apoio técnico de arquitetos, engenheiros ou urbanistas.

Regulamentação do potencial construtivoCada município brasileiro possui regras próprias sobre o uso e ocupação do solo. Essas regras estão normalmente concentradas em três documentos principais:

Plano Diretor: estabelece diretrizes gerais para o crescimento urbano da cidade.Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS): define o que pode ou não ser construído em cada zona da cidade.Código de Obras: traz normas técnicas para as construções.Essas normas buscam organizar o crescimento urbano de maneira equilibrada, garantindo infraestrutura adequada, mobilidade, sustentabilidade e qualidade de vida para a população.

O Índice de Aproveitamento básico é o direito de construir gratuito, já o Índice Máximo de Aproveitamento pode exigir o pagamento da Outorga Onerosa do Direito de Construir. Esse valor é investido pelo município em melhorias urbanas, como transporte público, saneamento e áreas verdes.

Assim, o potencial construtivo não é apenas uma questão técnica: ele também faz parte do planejamento urbano e da política pública.

TOMBAMENTO CONFIRMADO

Em Dezembro de 2025, a Justiça confirmou que o Tombamento do Morumbi o que permite que o clube siga esse projeto. Agora, pense comigo: se o Vasco da Gama está em andamento com um projeto como este no Rio de Janeiro de 80.000 m2 e pensa em arrecadar R$ 500 milhões, imagine o São Paulo que tem área estimada em 150.000m2 entre estádio e clube social.

A conta precisa ser aferida e não queremos ser levianos de precificar induzindo a um otimismo que não é confirmado, até porque, a Prefeitura precisa validar mas o caminho é como já dito, de otimismo e boas possibilidades.

POTENCIAL DE CRÉDITOS

Estudos de modernização apontam que o Morumbi possui “créditos” de área construída não totalmente utilizados, o que representa um alto valor imobiliário, podendo ser comercializado para construtoras. O estádio foi tombado em 2018 pelo CONPRESP, o que limita ampliações estruturais significativas, focando as reformas em modernização.

Aí entra a reforma do estádio internamente mantendo o padrão externo e deixando a cara de estádio que amamos com o melhor possível ao público sãopaulino.

Contamos agora com nosso estimado conselheiro e com as novas cabeças da gestão para que este diamante invisível do São Paulo se transforme em ativo real para o futuro. Precisamos de boas notícias e esta parece uma fantástica.

Opine o que acha deste levantamento feito pelo Blog do São Paulo e este movimento que pode ser um boost incrível ao clube.

https://SAOPAULO.BLOG

https://saopaulo.blog/2026/03/11/milhoes-a-espera-do-sao-paulo-entenda-o-ativo-adormecido-que-pode-retornar-a-pauta-do-clube