Vetustà e degrado: così l’Agenzia delle Entrate ha definito il prezzo di San Siro e delle aree limitrofe | OneFootball

La valutazione fatta dall’Agenzia delle Entrate per lo stadio Meazza e le aree limitrofe del quartiere San Siro è finita al centro delle indagini della Procura di Milano, che nella giornata di ieri, ha aperto un fascicolo senza che figurino indagati o presunti reati per verificare se tale valutazione non sia troppo bassa da portare a un danno erariale alle casse del Comune.

Come riporta l’edizione odierna del La Repubblica-Milano, l’Agenzia delle Entrate ha consegnato a Palazzo Marino una analisi di 150 pagine per definire il perché San Siro e le aree limitrofe valgono 197 milioni di euro. In queste pagine viene riportato come l’attuale stato di degrado dell’impianto svaluti il tutto del 70%.

La stima ufficiale di 197 milioni è così suddivisa: 72 milioni e 900 mila euro il valore del solo impianto, a cui vanno aggiunti gli altri 124 milioni per le aree limitrofe che saranno soggetto alla vendita e al progetto di costruzione del nuovo stadio.

L’Agenzia delle Entrate è ricorsa alla «metodologia della stima indiretta a costo di riproduzione deprezzato, ovvero la stima legata al costo di un immobile di pari utilità poi deprezzato per lo stato di vetustà». Tradotto: ha calcolato che costruire uno stadio nuovo della stessa fascia del Meazza, «classe media-discreta», potrebbe costare circa 231 milioni. Ma questa cifra non corrisponderebbe al valore attuale dell’impianto, perché andrebbe considerata anche «l’obsolescenza fisica» del Meazza, per cui il prezzo perderebbe circa il 40% del valore, e «l’obsolescenza funzionale» , che farebbe scendere il prezzo di un altro 30%.

Dunque per una semplice operazione matematica, dai 231 milioni di euro iniziali, «calcolati sulla base del costo unitario di 2.270 euro a posto», stimato prendendo in considerazione 20 stadi europei, l’Agenzia ha sottratto circa 158 milioni di euro, arrivando in questo modo a definire il prezzo del Meazza in quasi 73 milioni.

L’altro capitolo della perizia dell’ente riguarda la cessione dell’intera area per 124 milioni. Le zone limitrofe allo stadio, la cosiddetta “Grande funzione urbana di San Siro”, è stata valutata circa 4.700 euro al metro quadrato, per un costo complessivo di 508 milioni di euro. A questa cifra però l’Agenzia ha sottratto nella sua valutazione quelli che dovrebbero essere i costi diretti e indiretti della trasformazione, tra cui quelli “tecnici” stimati in circa 221 milioni, 6 milioni per quanto riguarda i costi di sistemazioni esterne e circa 60 milioni come oneri di urbanizzazione. Sottraendo quindi ai circa 508 milioni tutti i costi diretti e indiretti, il valore delle aree limitrofe dello stadio sono state valutate in 124 milioni di euro complessivamente.