Explicando o estudo de viabilidade financeira do Estádio do gasômetro elaborado pela chapa 2 – Maurício Gomes de Mattos | OneFootball

*Com Mauricio Couto

Como é de conhecimento público, a chapa 2, encabeçada pelo Maurício Gomes de Mattos, fez um estudo de viabilidade financeira para o novo estádio do Flamengo.

Nós fizemos parte da equipe que elaborou o estudo e, após algumas postagens sobre o mesmo no X (antigo Twitter) e participação em apresentações para sócios e até no canal Mundo Rubro-Negro, chegou o momento de escrevermos um artigo sobre ele, contando desde bastidores até uma explicação mais detalhada desse material que é parte do Plano de Metas da chapa.

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Preâmbulo

Diante das poucas informações divulgadas pela diretoria e da ausência de um projeto com um mínimo de consistência que pudesse nortear a decisão de autorizar o Presidente Landim a usar do prudente arbítrio para dar um lance no leilão público do Terreno do Gasômetro que iria acontecer algum tempo depois, o Maurício Gomes de Mattos solicitou aos coordenadores da chapa um estudo de viabilidade do estádio para ter mais tranquilidade para tomar a importante decisão, bem como poder auxiliar os conselheiros individualmente a fazerem o mesmo.

Com muita honra fomos convidados pelo grupo político Flamengo Frente Maior para participar da equipe. Os 3 grandes grupos que apoiam a chapa (Flamengo Frente maior, Flamengo Sem Fronteiras e Grap) foram trazendo pessoas e, assim, especialistas de diversas áreas foram se juntando e montamos um time multidisciplinar com 25 membros, conforme ilustrado pela figura a seguir

Em ordem alfabética, segue a lista do time montado para realizar o estudo:

Anderson Ferreira Martins, Bernardo Borges Marques, David Butter, Esther Fajardo Fasterra, Fabrício Chicca, Francisco Caruso Júnior, Jimmy Motta Silveira, Jorge Edmundo Ferreira Farah, Júlio Hofacker James, Marcos de Lázaro d´Ávila Garcia, Marcos Salles, Maurício Cardoso Couto, Natan de Oliveira Mattos, Natan Felipe Oliveira Vieira, Pablo Malheiros da Cunha Frota, Paolo Gonçalves, Rodrigo Castelo Branco Fortuna, Rodrigo Romeiro, Rodrigo Rotzsch, Thiago Graça Ramos, Verônica Carvalho de Mattos Abreu, Vinícius Faria Torres Quintanilha, Vinícius Henrique Mota, Vinícius Paiva de Oliveira e Walter de Oliveira Monteiro.

Para conseguir realizar o estudo, conforme diretrizes definidas pelo candidato e coordenadores da chapa, a experiente equipe montada fez uso de informações disponíveis na imprensa e no Estudo Técnico desenvolvido pela empresa Arena, agendou reuniões com a diretoria do clube, buscou e analisou outros estádios que pudessem servir de referência (benchmarking) e fez uso da própria experiência profissional.

Entendendo o Estudo

Haveria necessidade de dois investimentos de alto volume: a aquisição do terreno e a construção do estádio. Para financiar, receitas do próprio estádio, ativos já existentes no Flamengo, iniciativas incrementais de marketing, a receita da partida de inauguração e, em último caso, utilização do próprio caixa do clube. Mesmo não tendo a intenção de uso, este último precisa fazer parte de um plano de contingência.

Na época, foi necessário estimar o custo de aquisição do terreno. Hoje, temos a informação de que o Flamengo já depositou pelo imóvel o valor total de R$ 169.980.000,00.

Já para a construção do estádio, o edital de licitação trouxe as obrigações apresentadas na figura abaixo:

Não cabe aqui uma descrição detalhada do que seriam essas obrigações. Mas, é importante ter ciência de que, além de construir o estádio em si, o Flamengo também precisará arcar com custos de descontaminação do terreno e de obras de mobilidade urbana no entorno, entre outras

O investimento na construção do estádio é diretamente proporcional à sua capacidade, porém como o clube ainda não havia feito um projeto, sabia-se apenas da exigência do edital de ter um fluxo mínimo (e não capacidade) de 70mil pessoas.

Analisando todos os estádios construídos no Brasil desde a Copa, observamos um custo médio atualizado por assento de quase R$ 25mil. Estádios no exterior também foram objeto de comparação. Lá fora, os valores são um pouco mais altos com uma mediana de US$ 6mil/assento.

A figura acima lista possíveis receitas que poderiam ser utilizadas. Não iremos nos alongar falando de todas, mas para que entendam melhor o trabalho desenvolvido vamos pegar como exemplo os direitos de nomeação e a venda de cadeiras.

O Flamengo poderá dar nome ao estádio (naming rights) bem como aos setores (ao invés de pontos cardeais, cada área pode ter um nome comercial distinto). Como referência do nome do estádio, usamos os benchmarking listados na figura acima: Mercado Livre Arena (Pacaembu), MorumBIS, Neo Química Arena, Ligga Arena (Arena da Baixada) e Allianz Parque e chegamos a uma média de uma receita média anual de R$ 23,76 milhões.

Para venda das cadeiras, a referência foi a Arena MRV. Colocamos nos cenários a possibilidade de venda por 5 e 10 anos e de forma perpétua, variando o faturamento, com alteração da quantidade de cada tipo, respeitando um teto de 3 vezes a receita do Atlético MG (que foi R$ 356 milhões), considerando que o Flamengo possui na região metropolitana do Rio o triplo de torcedores que o Atlético tem na grande BH.

Após exaustivos debates até concluirmos os valores de receita por item, partimos para a montagem do cronograma. A figura abaixo mostra numa linha do tempo, quando cada variável do estudo começaria a afetar o caixa, de forma positiva (receita) ou negativa (despesa).

Foram então construídos alguns cenários, com a equipe descartando uns e terminando com os 3 encomendados pelo Maurício Gomes de Mattos: otimista, com as informações que estavam sendo publicadas na imprensa; um mais conservador e outro pessimista.

Fluxo de Caixa

Com as premissas definidas e os 3 cenários estabelecidos, partimos para a estruturação do fluxo de caixa. Para isso, utilizamos os seguintes critérios:

Agindo assim, estávamos sendo bastante conservadores na projeção para garantir uma margem de segurança, comuns em projeções e, neste caso, ainda mais necessária pela pouca quantidade de informação disponível tendo em vista a ausência de um projeto.

Acima o resultado final do trabalho. Ressalta-se que o valor presente (VP) de R$ 1 bilhão do cenário otimista não significa que teremos lucro elevado construindo o estádio, mas que temos uma elevada margem para reduzir o uso de receitas futuras do estádio. Por sua vez, o déficit de R$ 330 milhões apresentado no cenário pessimista é perfeitamente suportado pelo fluxo natural da operação do estádio. Por estes motivos, Maurício Gomes de Mattos sugeriu o voto favorável ao Flamengo apresentar um lance para adquirir o terreno do estádio

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Observações Finais

Como visto, o estudo teve como objetivo nortear o voto dos conselheiros uma vez que a diretoria não havia apresentado nada nesse sentido. Foi um trabalho feito sob liderança do Maurício Gomes de Mattos e usado na campanha, porém nosso compromisso maior será sempre com o Flamengo. Assim, também por iniciativa do candidato, as planilhas foram entregues abertas à diretoria para que o clube pudesse ir alterando as variáveis assim que for obtendo dados mais concretos e para que o departamento financeiro pudesse fazer suas próprias projeções. Espero que em breve a diretoria atual do clube também apresente suas próprias conclusões.

Quando for colocado em prática, o resultado será certamente diferente do apresentado aqui, independente do acerto das projeções. O motivo é que utilizamos linhas de curto prazo, mais caras, por prudência como já comentado. Certamente, a diretoria que estiver a frente do assunto irá analisar linhas de financiamento mais longas, sejam de empréstimos (incluindo no exterior) ou por emissão de debêntures.

Todo o estudo, com as variáveis utilizadas, pode ser conferido no site da chapa: mgmflamengo.com.br, e é importante observar que está congelado no tempo (julho). Não foi atualizado com juros de hoje ou com informações mais recentes. Caso o leitor queira, estamos à disposição no twitter para tirar dúvidas. Iremos agendar lives sobre o tema também. Fiquem ligados nas redes sociais da chapa 2.